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佛山市“三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与的方式，有效地解决改造资金筹措困难的问题，通过“政府-原居民-开发商”的模式让参与的各方主体共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制。开发商参与到“三旧”改造项目中，除能减少政府财政负担以外，对开发商而言，也是企业积累经验、提升自身社会价值的重要契机。

（一）利用“三旧”改造平台，提升企业品牌

三旧”改造通常具有较高的社会关注度，社会影响面较广。对于开发商而言，“三旧”改造是开发商参与政府城市建设工作，宣传企业自身形象，提高企业品牌的最好机会。开发商参与“三旧”改造项目的运作，一方面体现了房地产企业支持政府城市建设工作的社会责任感，另一方面，也是房地产企业的一种全新挑战，是企业以后的经营开发提升的一个重要平台。

（二）善用财政税收等优惠政策，降低项目开发风险

由于“三旧”改造具有非常重要的战略意义，关系到佛山市发展建设的后续潜力和发展空间，也是实现城市土地集约利用的重要战略选择，故为了推进“三旧”改造快速顺利进行，佛山市政府出台了一系列的优惠政策，如：在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。又如：工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。

因此，开发商在“三旧”改造项目运行过程中，应当善用项目所享受的税收及土地开发等优惠政策，降低“三旧”改造项目开发的风险，减少项目开发过程中的成本，从而实现项目利润的最大化。

（三）重视集体土地的转性问题

根据我国《宪法》和《土地管理法》规定，我国的土地所有权分为两种形式，即国有土地和集体土地。同时，《土地管理法》还规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。换言之，只有国有土地才能进行房地产开发建设。

“三旧”改造中的“旧村居”土地通常为村集体所有。开发商如打算在该类土地上进行商品房开发，就必须通过国家征收的方式，先把集体土地转为国有土地，然后才能进行开发建设。因此，现行土地所有权的二元制结构，商定了“三旧”改造的最大法律障碍，就是集体土地的转性问题。

在对集体土地的征收及拆迁过程中，为维护社会稳定，避免激化矛盾，开发商除了应当依法足额支付拆迁补偿、社会保障等各项费用外，还应当按照法宝程序，公开、透明地推进征收及拆迁工作的顺利进行。

（四）加强企业的资源整合能力，提升企业整体实力

“三旧”改造不能等同于以往的旧城改造或城中村改造，其涉及面更广，更复杂，开发类型更为多样，市场潜力也更为广阔，这就决定了在“三旧”改造的参与中，必须是可以自主建设、自主开发、自主销售、自主经营的开发商。开发商参与“三旧”改造的过程中可能面临种种难题，企业实力较强，才有能力承受整个改造过程中的各种风险。因此，有意参与到“三旧”改造项目中来的企业，必须不断加强协调和整合各方面资源的能力，提升企业的整体实力，提高企业对市场的适应能力。

五、结论与建议

佛山市是“三旧”改造实践的最先发源地。“三旧”改造之风势已在广东省全面铺开，大有向全国蔓延之势。视土地为生存之本的房地产企业，必须高度关注“三旧”改造并深入理解其政策，以敏锐的眼光，发现机遇，抢占先机。同时，风险与机遇同行，项目的成功，还需要企业具备卓越的解决问题的能力和专业的操作团队。企业只有善于借用灵活的外脑和专业的知识，合理地规避法律风险，择机而行、随势而动，才能在“三旧”改造的大潮中取得一席之地或分得一杯羹。