广东至高律师事务所 >> 至高论坛

　　10月21日，我所吴兴印主任、秦佾兰律师应佛山电视台邀请，担任电视台《法槌回响》节目的嘉宾，对一商品房预约合同纠纷案件发表了自己的观点。

　　在案中，陈女士夫妇向房产开发商预购两套房，定金五万元已交并签订有《认购书》，后在销售人员李某的欺骗下将首付款8万余元打入了李某提供的私人账户。后发现被骗，李某归案后交待了相关事实。现问李某是否构成表见代理及买房过程中消费者应注意哪些事项？

　　1、吴主任认为：

　　李某的行为不构成表见代理。表见代理有四个构成要件：（1）以本人名义为法律行为；（2）行为人无代理权；（3）须有使相对人信其有代理权的表征；（4）须相对人为善意。在本案中，李某的行为有很多破绽，如果李女士夫妇尽到注意义务，就不会发生被骗的结果，同时，李女士给付定金的方式与支付首付款的方式也不一致，法律实践中对于相对人的善意还是要求较高的。因此，认为李某的行为不应认定为表见代理。同时，吴主任还对二手房买卖过程中的相关注意事项给观众提出了建议。

　　2、秦律师刚从另一方面对本案进行了分析，秦律师认为：

　　（1）李某的行为应认为是表见代理。分析了相关概念及理由；

　　（2）关于在买房过程中的注意事项，秦律师建议消费者应选择开发实力强、资质好的开发商；要选择购买证照齐全、产权清晰的房屋；签订购房合同时，要清楚详细约定相关合同条款；同时要选择适当的购房款支付方式，在交付购房款，尽量通过转账形式转入预售款账户，保留相关凭证等。

　　近年来，购房者与开发商之间的纠纷时常发生，此种现象不利于社会的和谐发展。希望开发商及购房者均能依法办事，有法律及证据意识，以减少不必要的纠纷。